Los derechos reales

El Derecho Real se puede definir como aquel poder absoluto e inmediato otorgado por el Ordenamiento Jurídico a una persona sobre una cosa. Siguiendo esta definición, el Derecho Real es un poder directo del sujeto activo sobre un objeto. Este poder debe ser respetado por el resto (sujetos pasivos), que no pueden hacer uso, goce o disfrute del mismo derecho sobre el objeto.

A)  Derecho Real Provisional: La Posesión

B)   Derechos Reales Definitivos:

B.1. Derecho Real Pleno: Propiedad

B.2. Derechos Reales limitativos de la propiedad. Derecho Reales sobre cosa ajena:

    B.2.1. De Disfrute: Usufructo; Uso y Habitación; Servidumbre; Superficie

    B.2.2. De Realización de Valor: Hipoteca; Prenda; Anticresis

    B.2.3. De Adquisición Preferente: Opción; Tanteo; Retracto

Como en cualquier otra cuestión jurídica y su regulación legal, debemos analizar primeramente la Constitución como norma jurídica suprema. Aunque en la Constitución no existen artículos específicos sobre los Derechos Reales, debemos hacer referencia a dos de ellos de forma genérica. Primeramente, el artículo 38 reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, determinando de este modo el modelo económico.

Seguidamente, de forma más particular, el artículo 33 reconoce el derecho de propiedad, siendo este el Derecho Real Pleno por excelencia y de mayor arraigo social. El apartado primero reconoce este derecho y su función social. En el apartado segundo, se reconoce que esa función social delimita el contenido del derecho de acuerdo a las leyes. El apartado tercero protege este derecho y regula la posibilidad de expropiación por interés general y mediante una indemnización.

En lo que respecta al Código Civil, es en su Libro Segundo donde se regulan este tipo de Derechos. En los primeros artículos se refiere al concepto y clases de cosas. En el artículo 348 y siguientes se regula el derecho de Propiedad. La posesión la podemos analizar partiendo de los artículos 430 y siguientes del mismo Código Civil. Los Derechos Reales Limitados los encontramos a partir del artículo 467. Para finalizar con el análisis de este Libro Segundo, en él se regula también la accesión. En el Libro Tercero se regula los diferentes modos de adquirir la propiedad, en los artículos 609 y siguientes, incluyendo la donación y el derecho de sucesiones. Por último, en el Libro Cuarto se regula la usucapión, los derechos reales de censo y enfiteusis (art.1604 y ss), como los Derechos Reales de Garantía (art. 1857 y ss).

Para poder analizar las características de los Derechos Reales con las diligencias debidas, nos debemos centrar en la definición. Cuando hablamos que el sujeto ejerce un poder inmediato sobre la cosa, se debe entender esa inmediatez como un poder ejercido de manera directa. Siguiendo con la definición, el concepto de carácter absoluto se debe analizar como un derecho que tiene el sujeto sobre la cosa contra todos, es decir, es un poder “erga omnes”.

Adentrándonos en las partes de un Derecho Real, podemos afirmar que el sujeto es el titular del Derecho Real, es decir, quien ostenta el poder inmediato y absoluto sobre la cosa, pudiendo serlo una persona física o jurídica. Para ser sujeto basta con tener capacidad jurídica, ya que, si no tiene capacidad de obrar, esta puede ser suplida por alguien que ejercite dichas facultades. El sujeto puede ser una persona concreta o corresponder a quien sea sujeto de una cosa en un momento determinado, como por ejemplo con las servidumbres prediales. Es decir, el sujeto es la cosa beneficiada del Derecho Real. También puede concurrir varios titulares de distintos Derechos Reales, sobre una misma cosa, como puede ser el propietario y el usufructuario. En este sentido, también pueden existir varios titulares de un mismo derecho sobre un mismo bien, como la comunidad de bienes.

Analizado ya el sujeto, podemos definir al objeto como la cosa sobre la que se sustenta el Derecho Real del sujeto mediante un poder directo, inmediato y absoluto. Para poder analizar el objeto, no podemos perder de vista la eficacia que tiene el sujeto sobre él. Pues el sujeto tiene un señorío sobre la cosa, pudiendo ser este total o parcial y que se puede hacer valer frente a todos, con las salvedades evidentes de los artículos 464 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria, pues en ambos casos lo que se ha producido es una adquisición “a non domino” de un tercero, y que será analizada en otro texto.

Adrián Guardeño Fernández-Pedraza

Letrado nº 137117 ICAM

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